Особенности покупки квартиры зарубежом

Наши соотечественники, покупающие недвижимость за рубежом, считают, что там никакие юридические проблемы им не грозят. Но, к сожалению, мошенники есть везде. О том, как не попасть в неприятную ситуацию, приобретая квартиру за границей, рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова.

- Покупка недвижимости — дело ответственное в любой стране. Не стоит об этом забывать. Даже если юридически квартира чиста, остаются еще вопросы ее эксплуатации, уплаты ежегодных налогов, ограничений для иностранцев, разъяснять которые местный нотариус без специального запроса не будет.

Важно знать нюансы законодательства, регулирующего рынок новостроек в разных странах. Если правовое поле в данной сфере еще окончательно не сформировано, то есть риск, что законы могут поменяться не в лучшую для иностранного покупателя сторону. Скажем, увеличатся налоги.

Больше шансов столкнуться с неприятностями в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов слишком большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе.

- Каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

- Самая безопасная покупка — это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел, стоит поговорить с ними и воспользоваться их опытом. Полезно посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они компетентны и владеют адекватной информацией. Стоит изучить рекламные объявления в СМИ, а затем сравнить предложения и цены. Это все — этап предварительного мониторинга.

На этапе выбора недвижимости лучше остановиться на одном или двух партнерах для работы, чтобы не было накладок при покупке, когда агентства разрывают клиента на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам. В этом случае можно просто потеряться в море вариантов и упустить главное — хорошие объекты и надежных партнеров. Когда уже идет выбор конкретной недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое нет, экономя свое и чужое время.

- А как можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

- В первую очередь рекомендации. Не только от знакомых. По вашему запросу их должна предоставить сама компания. Если не может — это сигнал тревоги. Оправдания, что клиенты не хотят афишировать свою покупку, полностью принимать нельзя. Кто-то не хочет делиться впечатлениями, но есть и такие покупатели, которые расскажут будущим соседям не только о сделке, но и о том, где они покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т. д. Подобные рекомендации очень полезны. Можно обратиться за советом и к профессионалам рынка, они дадут оценку самой компании, ее надежности и успешности.

- Можно ли оформить сделку в Киеве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

- В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка. Во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, для оформления ИНН и открытия банковского счета. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

- Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту недвижимости?

- Заказать выписку в кадастре или Земельной книге. А лучше всего обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

- Говорят, что регистрирующие органы за рубежом отвечают за сделку. Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру у покупателя отнять не могут?

- Вовсе нет. Если, например, сделка зарегистрирована, но при этом не выплачен ипотечный кредит, банк может отобрать недвижимость. Еще печальней, если ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, но погасить его не смог из-за неплатежеспособности некоторых покупателей. Такую недвижимость оформить можно, но только с обременениями. При этом право банка все равно более приоритетно, чем покупателя.

Регистрирующий орган не отвечает за юридическую чистоту сделки. Он отвечает только за факт регистрации. Возникающие потом проблемы — это уже предмет судебного разбирательства и, естественно, не с регистрирующим органом. Регистратор проверяет личность и полномочия на подпись сторон (в случае с доверенностью), свидетельство о собственности объекта, но не наличие долгов по оплате коммунальных платежей, например.

- Бывают ситуации, когда люди покупают новые квартиры, а потом оказывается, что на этом месте строить нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Что бы вы посоветовали в этом случае?

- К сожалению, некоторые покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 г., попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев новостройки, продававшиеся в 2007 году, успели достроить. Но висяков с 2008 г. и по сей день много.

Случаев же, когда «на этом месте строить было нельзя», я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяют до оплаты. А вот разориться компания действительно может. В каждом случае — свое решение проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить достроенный объект. Судиться, как правило, нерационально. В основном создают товарищества покупателей, собирают дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте квартиры. Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать проблемные объекты непросто.

- Многие украинцы покупают зарубежную недвижимость не для собственного проживания, а с целью инвестирования. Безопасно ли сдавать квартиру, которая находится так далеко? И как уберечься от того, чтобы ее не продали в ваше отсутствие хитрые арендаторы?

- Сдавать купленные квартиры можно. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Продать недвижимость невозможно — документы о собственности находятся у владельца. Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым по более низкой цене. К объекту будут бережно относиться, и, с одной стороны, никто не обманет, с другой — экономия на услугах агентства.

- Бывает, что услуги предлагает фирма или частный агент, который находится в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

- Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через фирму уже покупали недвижимость знакомые — почему бы и нет?

- В некоторых странах ответственность за юридическую чистоту несет хозяин квартиры. Нотариус же с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то суд спрашивает с бывшего хозяина. Это так?

- Такая практика имеет место. Потому что нотариус физически не может, например, проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

- Как покупателю получить информацию о дальнейших налогах, чтобы не получилось так, что купили вы дешево квартиру, а содержание ее станет не по карману?

- Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки недвижимости у агентства и продавца. В каждой стране свои налоги и свой срок их оплаты, отличаются и расходы на содержание.

- Как изменился рынок зарубежной недвижимости за годы кризиса?

- Изменения есть. Заметно сократилась продажа элитных объектов, а число сделок с низким бюджетом выросло. Это обусловлено богатством выбора недвижимости. Если раньше наиболее дешевое жилье было в Болгарии, то сейчас в Италии, Испании, Греции, Турции или на Кипре в бюджетной категории 100–150 тыс. евро можно приобрести прекрасное жилье.

Кроме того, на сегодняшний день среди покупателей практически полностью отсутствует категория инвесторов. Больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально. В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются ниже, чем на новые объекты.

СПРАВКА

* В Болгарии квартира с одной спальней в жилом комплексе с бассейном, магазином, рестораном, в 150 м от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и так далее — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году) — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

* В Турции, в жилом комплексе с инфраструктурой, за квартиру с двумя спальнями и мебелью платят 65 тыс. евро. Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

* В Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс. евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

// UBR.ua