Уточняем формулировку «арендная ставка» при заключении договора аренды нежилого помещения


Итак, при заключении договора аренды нежилого помещения крайне важно уточнить у хозяина офисного помещения, что он подразумевает под понятием «арендная ставка», что входит или оплачивается отдельно

НДС (при этом обязательно задать вопрос по форме бухгалтерской отчетности, есть случаи, когда хозяин либо вовсе не платит НДС, либо сидит на «упрощенке», т.е. платит 6% вместо 18% (при обычной налоговой базе). Тогда клиент сразу «попадает» на дополнительные деньги (если он платит 18%, как большинство). Если клиент либо вовсе не платит НДС (инофирмы и ряд СП с соответствующим % соотношением иностранного капитала, либо платит 6% (упрощенка), необходимо поставить об этом в известность Арендодателя. Как правило, кроме случаев с Бизнес Центрами, для клиента сумма платежа не меняется. Хозяин просто говорит - а не платите НДС, и не платите, мне все равно, цена такая же, как была заявлена с учетом НДС. Но выяснить % НДС необходимо сразу.

КУ (коммунальные услуги) – входят в стоимость аренды офиса, или оплачиваются дополнительно. При оплате дополнительно - как рассчитывается сумма (Если помещение стационарное, обособленное, и целиком сда¸тся, то вся сумма на основании счетов, полученных хозяином от обслуживающих организаций. Если часть помещения - то какой расчет за нежилое помещение?)
Правильный ответ - пропорционально арендуемой площади. У хозяев нежилых помещений, как показывает практика, воображение богатое, и способов исчисления доли клиента в оплате КУ они могут предложить великое множество. Порой эти подсчеты настолько замысловаты, что получившаяся по их методе сумма КУ за месяц, приходящаяся на долю клиента, превышает сумму полугодовой оплаты КУ на вс¸ нежилое здание.

Электричество – как правило, при аренде офисного помещения оплачиваеться отдельно, главное - что бы правильно. А правильно, значит - по счетчику, установленному индивидуально на арендуемое помещение, по существующим тарифам.

Связь (телефоны + Интернет) – при ситуации, когда на всем здании официально закрепл¸н единый провайдер, обязательно заранее, до подписания договора на аренду помещения, получить прайс с расценками на телефонию и Интернет. Иногда при подсчете расходов на услуги связи и Интернет желание снять нежилое помещение клиента покидает навсегда.

Охрана – все чаще возникает ситуация, когда во время переговоров об аренде помещения этот вопрос обходят стороной – клиент видел охрану на входе, его она устраивает. Он считает, что это входит в сервис, предоставляемый в рамках договора аренды нежилого помещения и расценок на квм снимаемого офиса. Потом выясняется истина – когда клиент ,подписав Договор аренды, заезжает в снятый офис, к нему приходят сотрудники службы охраны и предлагают в обязательном порядке подписать договор на охранные услуги арендуемого помещения.
Выясняется, что в сумму аренды снятого офиса это не входит, и отказаться нельзя. Если вы решили снять офис лучше сразу данный вопрос задать и получить ясный ответ, можно вместе с расценками и текстом договора, предлагаемым охранной фирмой.
Нужно определиться, за что с клиентов хотят взять деньги и какую ответственность за сохранность их имущества готова взять на себя охранная служба (основные моменты – сохранность неприкосновенной целостности арендуемого клиентом помещения и находящихся в нем мебели, оборудования, ценностей, оргтехники и т.д. в моменты отсутствия сотрудников клиента в офисе (время с момента окончания рабочего дня до его начала + выходные и праздничные дни), а также сохранность и неприкосновенная целостность ам клиента, находящихся на территории охраняемой стоянки – в 99 случаях из 100 он за это ещ¸ и дополнительно к услугам охраны, а по всем их договорам всегда выходит, что никакой ответственности за сохранность и защиты от порчи клиентской машины охрана не несет. Вопрос к сумме за их «услуги». Пока договор аренды офиса не подписан, обсуждать условия и торговаться можно со всеми «нагрузками».

Уборка арендуемой площади и мест общего пользования (в т.ч. лестничных пролетов, площадок, прилегающей к зданию территории, су, курилок и т.д. и т.п.). Если это составляет ещ¸ один из разделов дополнительных платежей, нужно знать сразу. Площадь мест общего пользования может быть достаточно большой, а оплата за е¸ уборку ощутимой.

Стоянка или парковка для ам. Как правило, на определ¸нное кол-во снимаемых квм площади приходится некое количество ммест на стоянке (если она в принципе предусмотрена и существует) Эти места могут быть включены в стоимость аренды, либо их предложат оплачивать отдельно. Сразу попросить прайс с расценками, чтобы точно знать, на что рассчитывать и сколько ммест просить, или дешевле оставлять на соседней платной коммерческой (или государственной) стоянке, выяснить не являются ли это дополнительной стать¸й расходов.

Эксплуатационные расходы и Расходы по управлению зданием. Никто точно не может определить, что это определение обозначает и какие услуги в эти статьи расходов включены. Необходимо попросить детализировать, что сюда включено в понимании хозяина, чтобы клиент хотя бы знал, что он может при случае под эту статью расходов от хозяина потребовать. Если они не являются дополнительной стать¸й расходов для клиента дополнительно к арендной плате, лучше на этой теме не акцентировать внимание.

Порядок оплаты аренды офиса для справки: бывает (редко) 100 % бнал, в основном - комбинированная форма оплаты арендных платежей. Сразу выяснить пропорциональное соотношение «правой» и «левой» частей. Иногда это для берущего офис в аренду клиента жизненно важно (особенно, когда его финансируют «со стороны» и он четко должен отчитаться по расходам). Если хозяином нежилого помещения является частное лицо (на сегодняшний день это уже не редкость), может встать вопрос об его желании 100% оплаты наличными. Клиент обязан это услышать сразу, а не выяснить «по факту снятия офиса», когда массу времени уже потрачено на всяческие обсуждения, согласования, подтверждения, разрешения и после этого всего выяснить, что данный способ оплаты за аренду офиса категорически неприемлем.
14.03.2011
© Портал ИнфоНедвижимость. Новости и статьи о недвижимости. InfoEstate.Ru