Летом все стремятся на свежий воздух, но где найти его в городе? Выход – дача, а если ее нет, то решением может стать аренда загородного дома. В этом случае стоит ознакомиться с нюансами коммерческого найма жилья такого рода.
С чего начать? Конечно же, с поиска подходящей дачи. Причем своевременного. Не обольщайтесь обилием весенних предложений в рубрике «сдам на лето». Во-первых, к весне не занятым остается только то, что не привлекло к себе внимание людей, готовящих себе «телегу зимой». Во-вторых, даже приемлемые предложения к сезону существенно дорожают.
Лучше всего начать заниматься поисками дачи сразу после новогодних праздников. А по нахождении подходящего загородного дома сразу заключить с его хозяевами предварительный договор.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор (в данном случае – о коммерческом найме жилья) на условиях, предусмотренных этим самым предварительным договором. Следовательно, в этом документе надо четко прописать предмет будущего договора и его условия, такие как сроки (в том числе и сроки заключения основного договора), цену и график выплат.
Предварительный договор избавит от треволнений и арендатора, и арендодателя. Дача не уплывет к другому соискателю и не останется пустовать без жильцов. Если одна из сторон откажется от заключения основного договора, то начнет действовать п. 4 ст. 445 ГК РФ, где сказано, что в этом случае пострадавшая сторона может через в суд принудить «уклониста» не только подписать договор, но и возместить причиненные убытки.
В случае если что-то не заладилось, основной договор не захотят заключить ни арендатор, ни владелец дачи, и он не будет заключен в назначенный срок, предварительный договор прекратит свое действие.
Настало время основного договора Снимать дачу – удовольствие дорогое, поэтому обязательно заключайте договор коммерческого найма. Он заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации.
Кстати, не важно, назовете вы этот договор договором аренды или договором коммерческого найма – суть от этого не поменяется. Главное, чтобы там было написано, что арендодатель (наймодатель) сдает жилье во временное владение и пользование, а арендатор (наниматель) обязуется платить за это определенную плату.
Что еще должно быть в договоре? Во-первых, фамилии, имена, отчества, паспортные данные и места постоянного жительства сторон.
Не забудьте при этом проверить полномочия лица, сдающего вам дачу. Узнайте, собственник перед вами или лицо, действующее по доверенности. У собственника стоит проверить паспорт, а у доверенного лица – наличие доверенности.
Потом следует взять выписку из ЕГРП (всего 100 руб. и 5 дней ожидания). Из выписки можно узнать, один собственник у выбранной вами летней резиденции или несколько. Если собственник не один, то у остальных надо взять письменное согласие на сделку, так как при общей собственности владение, пользование и распоряжение имуществом допускается только с согласия всех собственников. Если вы не подстрахуетесь, то посредине лета на вашу арендованную территорию может явиться неучтенный хозяин, и остаток теплых дней вы проведете в городской квартире.
Предмет договора В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.
Это означает, что общими фразами типа «сдается жилой дом» обойтись нельзя. Необходимо написать местонахождение, общую площадь, инвентарный номер, количество комнат, этажность и т. д. Если дом сдается с мебелью, то об этом стоит также упомянуть в договоре, а уже в акте приема-передачи конкретизировать перечень арендуемого имущества.
Срок договора Срок, на который сдается жилой дом или дача, определяется по соглашению сторон. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую за 3 месяца. Если вы рассчитываете жить за городом больше трех месяцев, то лучше оговорить в договоре срок аренды.
Цена договора Денежный вопрос является самым важным в договоре.
Необходимо указать в договоре: - точную сумму, которую арендатор обязуется платить. Этот вопрос особенно важен для арендодателя. Если в договоре будет указана меньшая сумма, чем та, которую он собирается получать на самом деле, в случае форс-мажора и взыскания денег по суду он получит только то, что указано на бумаге; - каким образом будет вноситься арендная плата (хозяин дачи самостоятельно будет приезжать за деньгами или арендатор будет передавать ему плату в другом месте); - ответственность за опоздание с платежом; - условия освобождения от ответственности за опоздание.
Составляем акт приема-передачи Как можно конкретнее и точнее описывайте имущество, которое вы получаете по договору. Для начала запишите все дорогостоящие вещи (телевизор, мебель, ковры), состояние вещей, внешний и внутренний вид дома, двор и т. д. Не поленитесь и зафиксируйте все на фотоаппарат или видеокамеру. Это застрахует вас от возможных необоснованных претензий. Акт должен быть подписан и арендодателем, и арендатором.
Снимать дачу или загородный дом – дело приятное, но чтобы приятные месяцы отдыха на даче не обернулись судебными спорами, правильно составляйте договор аренды и акт передачи. Внимательно читайте договоры, составленные без вас, не подписывайте документы, не ознакомившись с их содержанием.
