По прогнозам аналитиков, в 2012 году спрос на жилье не снизится. При этом для оформления столь крупных покупок существуют различные схемы. «АиФ» разобрался, каким из них можно доверять.
Трейд-ин
Для кого: для тех, кто хочет купить новое жиль¸, продав старое.
Импортный термин пришел в среду риелторов с автомобильного рынка. Там клиент отдает в салон свой старый автомобиль, доплачивает и уезжает на новом. В области недвижимости «трейд-ин» работает аналогично: вы передаете свое жилье агентству недвижимости и доплачиваете разницу до цены новой квартиры. Предусмотрен переходный период.
- В течение максимум 30 дней с момента заключения договора клиент может оставаться в своей старой квартире, перевозя вещи в новое жилье, - пояснил «АиФ» Юрий Куваев, специалист компании «НДВ-Недвижимость».
Плюсы: экономия времени, нет необходимости организовывать многоярусные схемы обмена с доплатой.
Минусы: вы существенно теряете в деньгах - в среднем квартира оценивается на 15% ниже, чем вы могли бы продать ее сами. Кроме того, по такой схеме купить можно в основном новостройку, а продать - только квартиру в черте Москвы.
Менее надежный вариант: самостоятельная продажа квартиры и последующее приобретение новой. Пока вы будете без квартиры, цена на недвижимость может подскочить.
Более надежный вариант: привычная «альтернативка» в агентстве - сначала подбираете покупателя на старое жилье, потом ищете новую квартиру себе и оформляете это все многоступенчатой сделкой. Никаких потерь, кроме временных.
Участие в ЖСК
Для кого: для тех, кто приобретает недвижимость на стадии строительства.
Участие в жилищно-строительном кооперативе - привет из прошлого: в советские годы многие обрели квартиры таким образом. Сегодня это легальный (права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе), но непростой вариант для тех, кто хочет приобрести квартиру на этапе строительства: те, кто готов вложить деньги в стройку, становятся пайщиками и по завершении строительства получают жилье.
Плюсы: у пайщиков есть возможность контролировать, на что именно идут их деньги.
Минусы: пайщики несут расходы на содержание аппарата ЖСК, покрывают его долги, если они образуются. При этом юридически возможно исключить человека из ЖСК, лишив пая.
Менее надежные варианты: до вступления в силу закона ¹ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» в 2005 г. были очень популярны «серые схемы» - предварительный договор купли-продажи, вексельный договор.
- «Сегодня они запрещены, но многие компании все равно ими пользуются», - поясняет Олег Репченко, руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости».
Увы, если клиента обманут, эти бумаги не обеспечат его права.
Более надежный вариант: договор долевого строительства по форме, установленной ¹ 214-ФЗ.
Вклад «в квартиру»
Для кого: для тех, кто располагает средствами на покупку жилья-новостройки.
Банковская альтернатива долевому строительству работает так: вы заключаете договор с банком и кладете деньги на депозит (чаще всего беспроцентный). Эти средства банк инвестирует в строительство дома. Когда стройка завершится, вы получите квартиру.
Плюсы: важно - цена квартиры фиксируется в момент создания депозита и не растет.
Более надежный вариант: особый вид облигаций - жилищные сертификаты от застройщиков.
Менее надежный вариант: уступка юрлица, популярная ранее, сегодня запрещена - очень часто юридические лица таким образом передают квартиру сразу нескольким покупателям.
Почти кредит
Для кого: для тех, кто приобретает жилье в кредит.
С использованием ипотечных средств в 2011 г. было совершено 19,88 тыс. сделок. Для сравнения: в 2010 г. их было всего 16,3 тыс. Некоторые компании предлагают альтернативу. Например, аренду с выкупом. По сути, это кредитная программа, но никакие справки о зарплате, страховки и т. д. не оформляются. Вы будто бы арендуете квартиру, а часть ежемесячных платежей идет в счет ее цены. Через 10-15 лет вы можете доплатить оставшуюся сумму и выкупить жилье. Но, лишившись работы, вы не окажетесь в кредитной кабале - можете вести себя так, как будто просто арендуете квартиру.
Минусы: в счет стоимости жилья идет меньший процент платежей, нежели при оформлении кредита.
Еще один вариант - рассрочка. Это ипотека для тех, кто располагает внушительным объемом средств.
- Как правило, рассрочка предоставляется застройщиком на срок 1-3 года, - пояснили нам в компании СУ-155. - Первоначальный платеж - 30-50%, остальные средства нужно внести равными долями за указанное время.
Минусы: рассрочка может быть оформлена без процентов (от застройщика), но может и под 5-10% годовых, что практически приравнивает ее к ипотеке.
// Аргументы и факты