Предлагают приобрести жилье в новостройке, которую уже приняла госкомиссия. Готовы дать ключи, предусмотрена плата за коммунальные услуги. Квартиры продаются по предварительным договорам, поскольку фирма еще не оформила дом в собственность. Насколько рискованна для нас такая схема
Если дом еще не построен, то связываться с предварительными договорами очень опасно.
При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск - ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не являетесь полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т. д.).
А чтобы вы могли получить свидетельство о праве собственности, фирма должна сначала зарегистрировать дом в свою собственность и затем оформить с вами основной договор купли-продажи квартиры. Однако есть риск, что эти, казалось бы, чистые формальности затянутся на долгое время: если окажется, что фирма-застройщик не выполнила обязательства перед кем-либо из участников инвестиционного процесса, чаще всего - перед местной администрацией. Тогда не будет подписан акт о реализации обязательств по инвестконтракту, а без этого документа застройщик не может зарегистрировать свое право собственности на квартиры и, соответственно, не вправе заключать с вами договоры купли-продажи. Придется ждать, пока фирма уладит проблемы со всеми участниками инвестконтракта.
Чтобы не попасть в такую «засаду» или как минимум снизить риски, примите следующие меры:
- постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту;
- желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны - застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет «тянуть резину» безнаказанно;
- если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя (так бывает чаще всего), то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.
Как рассчитать стоимость жилплощади?
- Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные, «плавающие» схемы недопустимы! Так что в вашей ситуации, если миром не урегулируете спорные вопросы с застройщиком, придется разбираться в суде. Строго говоря, можно даже ставить вопрос о том, насколько действителен договор с подобным условием...
Кстати, нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться доплачивать.
Куда жаловаться на медлительного застройщика?
Обращайтесь в следующие инстанции:
- местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек;
- рабочая группа по проблемам участников долевого строительства жилья при Общественной палате РФ. Здесь по сигналам дольщиков ставят на контроль проблемные объекты, обращаются в правоохранительные органы, помогают привлечь к урегулированию местные власти.
Также имейте в виду, что вы вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». Это по 3% от уплаченной вами стоимости квартиры за каждый день просрочки. Правда, есть ограничение: максимальный размер неустойки не может превысить цену договора, т. е. уплаченную вами сумму.
